房地产消费者年龄层

英国首次购房者的平均年龄37岁。日本和德国为42岁,美国首次购房年龄也达到30岁以上。然而,家地产市场研究中心与光大银行新近合作完成的一份报告显示,北京首套房贷者的平均年龄只有27岁,比发达国家要快一代人的时间。

即使在高收入的华尔街,绝大多数人也都是到35岁以后才会开始考虑购房问题。中国大学毕业生省吃俭用、东拼西凑就为了买房结婚是非常病态畸形的社会现象。

大多数年轻人都有自己的职业生涯规划,可一旦贷款买了房,其职业规划就必须要进行修正。我们看到很多年轻人因买了房而放弃了对自己来说是转折点的发展机会,这在很大程度上影响了个人发展。

购房人年轻化其实是个值得政府关注的警讯,提前购房比其他国家要快一代人的时间,不但造成了购房压力的年轻化,同时也推动了北京房地产市场长期供不应求,房价亦难以调控回落。如何延缓年轻人过早的购房需求,以及抚平为人父母者与年轻人在初入社会时暂时性“无产”的恐慌心理,将是引导房地产市场健康发展的关键因素。

德国自有住房率为42%,租赁住房率达到58%,年轻人中77%都是‘租房族’。德国政府还鼓励自建房、合作建房,打破开发商对房屋供应的垄断。目前德国的房价10多年保持不变的奇迹!

最大笨蛋理论

        你应该怎样投票呢?正确的做法,不是选自己真的认为漂亮的那张脸,而是猜多数人会选谁就投她一票,哪怕她丑得令人做噩梦。
  靠课时费攒钱,凯恩斯可算楷模。1908~1914年间,他什么课都讲:经济学原理、货币理论、证券投资等等。他因此获得的评价是:一架按小时出售经济学的机器。
  凯恩斯赚课时费的动机是为了日后能自由而专注地从事学术研究免受金钱的困扰。然而,仅靠赚课时费是讲到吐血也积攒不了几个钱的。
  凯恩斯终于明白了这个道理,于是1919年8月他借了几千英镑做远期外汇投机去了。仅4个月时间,他就净赚1万多英镑,在当时相当于他讲课10年的收入。凯恩斯因此给后人留下了一个极富魅力的最大笨蛋理论。
  他以选美为例来解释这个理论:从100张照片中选择你认为最漂亮的脸蛋,选中有奖。当然最终是由最高票数来决定哪张脸蛋最漂亮。
  你应该怎样投票呢?正确的做法,不是选自己真的认为漂亮的那张脸,而是猜多数人会选谁就投她一票,哪怕她丑得令人做噩梦。
  也就是说,投机行为应建立在对大众心理的猜测之上。
  这便是“最大笨蛋理论”:你之所以愿意花高价买下一文不值的东西,是因为你预期有一个更大的笨蛋,会出更高的价格,从你那儿把它买走。投机行为的关键就是判断有无比自己更大的笨蛋。
  1593年,一位维也纳教授到荷兰任教,带去了郁金香,并把售价提高到令荷兰人只有去偷的地步。
  一天,一个窃贼偷走了教授的全部郁金香球茎,并以低价把球茎卖光了。就这样,郁金香被种在了千万个荷兰人的花园里。
  后来,郁金香受到花叶病的侵袭,病毒使花瓣生出一些彩色“火焰”,更加美丽。于是,有人开始囤积病郁金香,又有更多的人出高价从囤积者那儿买入,并以更高的价格卖出。一个快速致富的神话开始流传,贵族和洗衣老妇都卷了进来,每个人都相信会有更大的笨蛋愿出更高的价格从他(或她)那儿买走郁金香。
  狂热持续了5年,最终迎来了悲惨的一幕—郁金香球茎的价格跌到了一只洋葱头的售价。
  始于1720年的英国股票投机狂潮有这样一个插曲:一个无名氏创建了一家莫须有的公司,认购时近千名投资者争先恐后把大门挤倒。没有多少人相信它真正获利丰厚,而是预期更大的笨蛋会出现,价格会上涨,自己要赚钱。
  牛顿参与了这场投机,并且不幸成了最大的笨蛋。他因此感叹:“我能计算出天体运行,但人们的疯狂实在难以估计。” 

房地产还能火多久?

在《中国有多少人抱怨高房价?》一文中,笔者探讨了住房私有率(私有住宅面积占比)和住房自有率(拥有自有产权住宅的家庭户数占比)的差异,并粗略估算过去10年累计有至少6亿中国人抱怨高房价。

要说明的是,“抱怨”相当于潜在需求,并不意味着所有抱怨的家庭或人都一定要拥有自有产权的房子,从国际上看,住房自有率在60%-70%之间就已经是较高的水平。但对于中国来说,渴望拥有自有产权住房的比例恐怕要更高,一是因为“居者有其屋”的传统观念;二是因为投资渠道有限,再加上房价连年上涨,投资或投机需求较为旺盛;三是因为收入分配不公,促使中低收入阶层更渴望拥有住房这个最大的家庭资产,以备不时之需。

但无论是什么需求,背后都是人,人口年龄结构和人口流动性等因素会显著影响房地产市场的潜在需求。而且,人口变迁也将直接影响中国经济未来的增长潜力,从而间接影响房地产市场,要知道,房地产市场的发展是以中国经济增长为依托的,而不是相反。

人口年龄结构来看,大致的结论是,10-15年后中国房地产市场的潜在需求将显著放缓。从“几零后”分类来看,中国50后-00后分别有2.03亿、2.4亿、2.17亿、2.22亿、2.09亿和1.63亿人,其中50后、60后和80后都经历了人口高速增长阶段。过去10年间,在中国经济高速增长的背景下,人数最多的60后正值事业高峰期,尽管他们赶上了福利分房时代,但改善型需求和投资需求十分旺盛;没有赶上福利分房的部分70后也不得不被迫进入房地产市场首次置业;而人数相对较多的80后相继进入婚龄,他们大多要从原来的家庭中分立出来重新组建家庭,这也带来了巨大的潜在需求。这几重叠加之下,导致过去十年房地产潜在需求呈现爆发式增长。

当然,大部分85后因为年龄还小在过去10年可能还无法参与购房,我们再重新细化一下分类。1975-1984年的出生人口约有1.94亿,1985年-1994年的出生人口有2.3亿,而1995年-2004年的出生人口只有1.82亿人。可以看出,1985-1994年出生的人口最多,因为上世纪80年代末90年代初中国经历了一波生育高峰(1987年最高),这部分人口将在2010年开始进入婚龄。相比之前的一辈,他们当中的城镇人口更多,即使是农村人口也更向往城市生活,这群更庞大的潜在住房需求将在未来10-15年内释放(之所以说10-15年内,是考虑到目前房价过高,首次置业年龄可能要推迟一些)。但到2025年以后,由于下一波进入婚龄的人口骤减(减少了约5000万),再加上人数众多的50后、60后可能开始面临死亡的威胁并导致住房闲置增多,这样供求两方面都决定了房地产市场可能风光不再。

有人会说,那时不是还会有改善型需求和投资需求吗?这就需要考虑到人口老龄化的威胁。按照联合国的标准,一国65岁以上的老年人口超过该国总人口的7%,就进入了老龄化社会,中国在2000年左右就已经踏入了老龄化社会,2009年这一指标达到了8.5%。到了2025年会是什么样子呢?根据联合国的预测数据,2025年,中国65岁以上人口将占13.4%,这是1970年的德国、1990年的日本和2010年的美国的水平,值得一提的是,印度到2050年才会达到这一水平。

当然,尽管过去10年人口老龄化已经加速,但由于出生率连续20多年走低,中国的总抚养比依然在下降,相应的15-64岁劳动人口比重还在上升,也就是说人口红利似乎还在继续。但根据联合国的预测数据,2010年左右就将面临转折(印度要到2045年左右才会出现这一转折),人口红利将逐渐消失,到2025年左右将下降到全球平均水平。从总人口来看,中国2030年也将达到峰值。

人口老龄化是一个全球现象,老龄化与资产价格密切相关,理论上,年轻时借钱消费和买资产防老,老了就要卖资产消费和还债。国际清算银行2010年8月发布了一份报告,研究了22个发达国家1970-2009年之间的房地产价格走势,其结论是老龄化的确会对资产价格产生负面影响,但并不必然会导致资产价格崩盘。不管怎样,对于中国来说,老龄化是一个逃不开的魔咒,到2025之后,房地产改善型需求和投机需求也将因为老龄化减少。

从人口流动性来看,根据国家统计局的数据,2009年中国流动人口规模达1.8亿,2005-2009年间增长了约30%,同时2009年外出农民工在1.45亿,粗略估算有3500万左右有城镇户籍的流动人口。虽然难以准确预测未来10-15年流动人口的变化,但由于过去几年农村劳动力的快速转移以及新农村建设、中小城镇建设等相继开展,未来10年流动人口的增量会呈现逐渐递减之势。由于中国官方称还有1亿农民需要转移,其中约有一半外出打工,因此,到2020年,外出农民工总量应该在2亿左右;按过去四年的增长水平,城镇户籍的流动人口将在6000万左右。这样总的流动人口将在2.6亿左右,其中非婚龄流动人口约在1亿左右。

尽管这1亿左右的非婚龄流动人口也许在农村或其他城市有住房,但既然他们背井离乡甚至举家外迁,客观上需要在居住地购房落脚,但现实却让他们的需求一直受到压抑。这里面涉及两个重要的制度,一个是农村的土地制度,一个是户籍管制制度。土地是农民的命根子,农民工即使外出恐怕也不愿意放弃手中的土地,除非能够得到市场价的补偿,这样他们才会在城镇有购房的本钱,如果农村土地不能有效且合理地流转,那么农民工恐怕难以在城镇购房。而对于城镇户籍流动人口来说,户籍管制意味着即使他们在居住地购房,也将面临子女教育、社会保障等诸方面的限制,也许用不着限购,他们就会逐渐厌恶这片令人伤心的居住地。这也意味着未来10年甚至更长的时间内,流动人口的潜在住房需求将会削弱,因为如果这两个制度依然长期压在头顶,他们中的大多数可能就会从希望变成绝望了,从而不愿意“流动”了。

综合来看,未来10-15年,中国房地产市场依然相对比较乐观,从人口结构来看,庞大的85后群体建立新家庭存在购房需求;从人口流动来看,流动人口一直受压抑的潜在购房需求也很大,当然,需要政府在土地和户籍制度方面作出让步。但不管怎样,到2025年之后,随着老龄化的加剧和人口流动的衰减,中国房地产市场或将伴随中国经济进入衰退期。

史玉柱的投资经

史玉柱谈及的投资经,总结如下。某种程度上,其代表着从实业转型的投资家的投资心得:
1、如果没有自己的团队,就不要下手做投资;
2、做投资不能用杠杆,不能负债投资;
3、不熟悉的行业不做,不踏入没有准备的河中;
4、宁可错失机会,也不能投错钱;投资家更要能抵挡住诱惑;
5、投资十个一个亿的项目,不如投资一个十个亿的项目;
6、消费品业的确是好行业,但是赚钱太辛苦;
7、我看好金融业的投资,主要是银行和保险;
8、投资也要专注:每一项投资,从准备投到最后投资结束期间,一定要全身心专注在这件事情上;
9、已上市公司未必就没有投资机会,未必会比未上市企业获利少,这些都不是绝对的,重要的还是对公司、对行业未来最起码3-5年的了解与判断;
10、做股权投资,别想着短期抛售,要有拿得住的心态。
在他看来,实业家和资本家的区别在于:实业家要善于发现机会,果断抓住机会,组织人力财力,把每个细节做到极致;资本家要抵挡诱惑,耐心等待机会,直到金子出现在脚下,才轻轻弯腰捡起。实业家创造社会财富,资本家优化社会财富。中国的实业家成功后,往往都不自觉地向资本家过渡。

第三帝国的经济的扩张


       希特勒他上台后迅速重建了德国的秩序,为重整国家经济,希特勒认为,只要国际货币制度还是以黄金为本位的,则一个能够垄断黄金的国家就能使缺乏黄金的国家屈服,它所用的手段就是吸干其外汇来源,迫使它们必须靠借贷来维持生产。为此,希特勒针锋相对的提出他的理论,“一个国家并不靠货币的表面价值来维持生活,而是要靠真正的生产,而生产才能使货币获得价值。生产才是货币的真正准备,银行保险箱中存满了黄金并无意义。”所以他决定:

        1.拒绝接受国外借款,以生产为德国货币的基础,而不以黄金为本位。

        2.用直接易货的方式来进行进出口贸易。

        3.停止所谓“汇自由”,即准许在货币方面实行赌博并按照政治情况,把私有的财产由国移到彼国。

        4.当有了可以工作的人力和物资时,就制造货币,而不向外国借债。

       由于当时(现在也是)国际金融主要获利的方式就是向经济困难的国家放债营利,希特勒的新经济政策对之便如当心一剑。更严重的是,如果希特勒获得了成功,所有缺乏黄金的国家便会纷纷效尤,实行以货易货的方 法,这样,不仅无人借债,黄金也失去了效力,利用它控制世界金融贸易便化为泡影。德国实行新经济政策以来,经济转而繁荣,国力大为增强,失业人口从1933年的600万人减少到1936年的100万人。相对应的,1937年西方英美等国发生了新一轮经济危机。尤其是美国,1937年10月19日,证券市场崩溃,到11月,全国失业人口已达1100万人,另有部分失业人口550万人。而同期德国的经济却欣欣向荣,科学技术蓬勃发展,高速公路,这些改变了战后人类社会的发明,都是出现在那个时期。此时的德国内部已经政局稳定,纳粹党人稳固了自己的政权后,开始将重心放到外交方面,并采取了多个冒险的行动。